Los tributos de la vivienda: municipios y autonomías exprimen fiscalmente el boom inmobiliario

Los gobiernos locales y regionales aprovechan su capacidad normativa para elevar los tributos relacionados con la vivienda

No son sólo los promotores, los constructores o los especuladores quienes están haciendo su agosto con el boom inmobiliario. También las administraciones, especialmente la local y la autonómica, intentan exprimir al máximo el auge de la vivienda en favor de sus arcas.

Según el Ránking Tributario 2004 que recientemente ha divulgado el ayuntamiento de Madrid, la mayoría de grandes ciudades se aproximan a las tarifas máximas que les permite la ley en la aplicación de los tributos relacionados con la construcción o tenencia de inmuebles, como el impuesto de construcciones (ICIO), el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), o el que grava el incremento del valor de los terrenos (IIVTNU), conocido también como plusvalía municipal.

Así, los ayuntamientos de Bilbao, Madrid, Valencia y Zaragoza ya no pueden exigir más de lo que exigen por una licencia de obras en su término municipal, mientras que Málaga ha agotado casi el 90% de su margen, y Barcelona y Sevilla están al 78,75% y 72%, respectivamente, de sus posibilidades.

En el caso de la llamada plusvalía municipal -que se abona al vender un inmueble en función e la revalorización que se calcula que ha experimentado el suelo en esa zona-, el informe comparativo publicado por el ayuntamiento de Madrid revela que las cuotas están casi al límite de las posibilidades legales no sólo en las siete mayores ciudades de España, sino prácticamente en los municipios de todo el territorio nacional.

En el IBI, que es el tributo que más dinero proporciona a los ayuntamientos, la situación es más desigual. Así, mientras que Málaga aplica un gravamen muy próximo al tope legal (94,80% del máximo) y Sevilla y Barcelona superan de largo el 80% del límite, otras ciudades no han agotado siquiera la mitad del recorrido que permiten las tarifas: Bilbao se sitúa en el 48% del margen permitido, Madrid en el 47,6% y Zaragoza en el 45,79%, por mencionar algunos ejemplos.

Pero los consistorios no son la única administración en aprovechar el auge del sector constructor y el alza desmesurada del precio de la vivienda. La mayoría de gobiernos autonómicos ha hecho lo mismo con los instrumentos tributarios a su alcance. Así, por ejemplo, la Generalitat de Catalunya lleva tres años consecutivos subiendo el impuesto sobre actos jurídicos documentados para las operaciones inmobiliarias y ha conseguido más que duplicar sus ingresos por este concepto. Si en el 2001 en Catalunya se pagaba un tipo fijo del 0,5% del valor del inmueble o hipoteca que se escrituraba, este año las operaciones inmobiliarias soportan un gravamen de entre el 0,5% y el 1% en función de su importe. Y el ejecutivo catalán no ha sido el único. El Gobierno de Aragón, la Comunidad de Madrid o la Valenciana también han elevado en los últimos años el porcentaje a cobrar por este impuesto, que soportan quienes escrituran un piso o una hipoteca, además de los promotores inmobiliarios cuando compran el terreno, lo dividen o segregan,. De ahí que desde diversos ámbitos se ha denunciado reiteradamente que precisamente las subidas de este impuesto afectan en cascada a todo el proceso de promoción y construcción y acaban de nuevo repercutiendo en el precio final de la vivienda.